Tisková zpráva byla přímočará. Jensen Infrastructure, firma zabývající se prefabrikovaným betonem a inženýrskými pracemi, která podniká od roku 1968, zaplatila 46 milionů dolarů za 100 akrů pozemku na rohu 30. ulice a Avenue G v kalifornském Lancasteru. Společnost Proficiency Capital na tomto místě, které se nachází v průmyslovém koridoru Fox Field s přímým přístupem na státní silnici 14, staví na míru rozlohu 400 000 čtverečních stop (cca 37 000 metrů čtverečních). Stavba začíná v tomto čtvrtletí a její dokončení je plánováno na březen 2027. Zařízení bude sloužit celé jižní Kalifornii a částem Nevady.
Toto zveřejnění je zároveň signálem. V porovnání s realitními zprávami z jižní Kalifornie za poslední desetiletí patří transakce s Jensenem do kategorie obchodů, které v tomto rozsahu před pěti lety neexistovaly: výrobci platí prémiové ceny za velké pozemky ve vysoké poušti, ne za sklady, ne za datová centra, ale za výrobu. Tento trend je patrný v ojedinělých oznámeních již několik let. Jensenovo číslo 46 milionů dolarů za jednu lokalitu se srovnatelným objemem kapitálu investovaného do výstavby ztěžuje jeho přehlédnutí.
V poslední době se nejvíce mluvilo o titulcích z oblasti energetiky. Poptávka po umělé inteligenci v rozvodné síti, bateriová úložiště a role pouště v kalifornské infrastruktuře čisté energie, to vše bylo podrobně probráno. Méně se však mluvilo o tom, že stejná geografie, která činí poušť atraktivní pro energetickou infrastrukturu, ji činí atraktivní i pro výrobu a tyto dva trendy se vzájemně posilují. Budují se energetické kapacity. Plánuje se bydlení pro pracovní sílu. Modernizuje se logistická infrastruktura. Výrobci se stěhují, protože potřebné vstupy dorazí ve stejnou dobu.
Firmy zabývající se pozemkovým bankovnictvím se na nějakou verzi tohoto přístupu připravují již léta. Velur Enterprises, soukromá realitní kancelář, která získává pozemky v rychle rostoucích koridorech jižní Kalifornie již dlouho před začátkem současného cyklu, vycházela z teze, že vnitrozemské okresy absorbují příští generaci průmyslového rozvoje, jakmile pobřežním trhům dojde prostor. Tato teze byla správná, co se týče směru. Co podcenila, stejně jako většina předpandemických prognóz, byla rychlost. Koridor Lancaster, Palmdale a Victor Valley zhustil zhruba patnáct let očekávané průmyslové absorpce na něco blíže pěti.
Zařízení Jensen stojí za bližší prozkoumání, protože neodpovídá obvyklému příběhu o průmyslových pozemcích v jižní Kalifornii. Není to logistická hra. Není to datové centrum. Není to zařízení na obnovitelné zdroje energie. Jde o regionální výrobní závod na prefabrikovaný beton, což je typ zařízení, o kterém většina analytiků předpokládala, že by se v Kalifornii v tomto rozsahu vzhledem k nákladové struktuře již neobjevil. Eric Jensen, generální ředitel společnosti, v oznámení označil výběr jako pokračování přechodu společnosti od Jensen Precast k Jensen Infrastructure, což signalizuje rozšíření rozsahu a koncových trhů. Matt Englhard, prezident Proficiency Capital, označil projekt za generační zařízení pro přední společnost zabývající se prefabrikovanými betony v zemi. Hunter McDonald ze společnosti JLL, který zastupoval Jensen, připsal výběr Lancasteru propodnikatelskému postoji města a jeho logistické blízkosti k Los Angeles.
Neuvedeným důvodem za těmito citacemi je změna matematiky. Poptávka po stavebnictví v Kalifornii, poháněná výdaji na infrastrukturu, rekonstrukcí rezidenčních domů po požárech, výstavbou datových center a velkými dopravními projekty, je dostatečně vysoká, aby blízkost této poptávky nyní odměnila vyšší provozní náklady na působení v Kalifornii. Výrobce prefabrikátů, který dodává těžké výrobky, nemůže snadno obsluhovat trh v jižní Kalifornii z jiného státu. Omezením jsou náklady na dopravu a toto omezení se přiklonilo ve prospěch výroby ve státě. Lancaster s přístupem k dálnici, dostupnými velkými pozemky, nižšími náklady na pozemky než v pánvi a městskou samosprávou, která strávila roky péčí o průmyslové uživatele, je verzí výroby ve státě, která pracuje s tužkami.
Pro širší trh s pozemky to znamená, že okruh kupujících průmyslových pozemků ve vysokohorských pouštích je širší, než naznačuje energetický příběh. Výrobci mají specifické požadavky na umístění, které se překrývají s požadavky na skladování a energetické projekty, ale nejsou s nimi identické. Potřebují pozemky, které unesou těžké konstrukční zatížení, které mají kapacitu vody a odpadních vod pro průmyslové využití, které zvládnou pohyb nákladních vozidel měřený ve stovkách za den, nikoli v tisících, a které mají energetickou infrastrukturu vhodnou pro výrobu, nikoli pouze pro vytápění, větrání a klimatizaci. Pozemky, které splňují všechna tato kritéria a které byly drženy dostatečně dlouho na to, aby na ně bylo zavedeno oprávnění, nejsou hojné. Také se snadno neobjevují ve veřejných tržních datech, protože většina z nich obchoduje soukromě.
Velur Podniky a širší skupina pozemkových bankovních firem v této geografické oblasti již léta drží tyto transakce. Tato práce byla záměrně nenápadná. Identifikujte koridor, kudy bude pravděpodobně následovat infrastruktura, nakupte pozemky za ceny pozemkových bankovních služeb, držte je po celou dobu trvání dlouhodobého cyklu a prodejte, až koridor dospěje. Transakce v Lancasteru a menší transakce, které ji obklopují a které neobsahují tiskové zprávy, toto zrání odrážejí. Pozemky, které byly získány v době, kdy byla poušť považována za odlehlou, se nyní prodávají kupujícím, kteří je považují za dobře situované.
Politická a regulační vrstva je jedním z důvodů, proč koridor funguje pro výrobce způsobem, jakým v jiných částech státu přestal fungovat. Městská správa Lancasteru se po téměř desetiletí explicitně ucházela o průmyslové uživatele. Specifický plán průmyslového koridoru Fox Field, v jehož rámci se nachází i lokalita Jensen, byl navržen tak, aby přesně tento druh transakce urychlil, než by tomu bylo v jurisdikcích, které přistupují k průmyslovému rozvoji s větší ambivalentností. Povolení se přesouvají. Dodávky energií se koordinují. Existují programy pro zaměstnanost. Kumulativní efekt je zhruba dvouletá časová výhoda u projektu této velikosti ve srovnání s pobřežní alternativou. Pro výrobce, který si klade za cíl dokončení do roku 2027, jsou dva roky vším.
Riziko tohoto trendu je spíše národní než regionální. Pokud se zpomalí federální výdaje na infrastrukturu, pokud se v Kalifornii sníží poptávka po stavebnictví nebo pokud úrokové sazby sníží životaschopnost financování výstavby na míru, migrace výrobců by se mohla pozastavit. Žádné z těchto rizik se neprojevilo způsobem, který by byl viditelný v toku obchodů. Seznam podobných transakcí, který se objevuje ve čtvrtletních zprávách JLL a CBRE pro dílčí trh Antelope Valley, ale zřídka v obecném obchodním tisku, naznačuje, že v letech 2026 a 2027 bude uzavřeno více obchodů na úrovni Jensenovy stupnice nebo vyšší, nikoli méně.
Příběh energetiky a příběh výroby mají společné to, že oba závisí na stejném podkladovém aktivu: velkých, dobře umístěných, oprávněných pozemcích v koridoru se skutečnou infrastrukturní kapacitou. Pro Velur Enterprises je skupina kupujících rozmanitější, než se předpokládalo v původní investiční tezi. Energie byla zřejmou volbou. Výroba byla méně zřejmá. Dalším tématem konverzace bude bydlení pro pracovní sílu, které bude následovat po výrobcích. Tento vzorec je konzistentní. Pozemky, které byly získány před dosažením křivky, se prodávají až do okamžiku, kdy se křivka křivky blíží, a tato křivka se v současné době blíží.
Dohoda s Lancasterem pravděpodobně skončí v kategorii zpráv o průmyslových nemovitostech a nikdo mimo tento sektor ji přehlédne. Ve smyslu Wall Street Journal je to malá zpráva a ve smyslu „kde se tato ekonomika vlastně buduje“ velká zpráva. Pouštní oblast, po celá desetiletí považována za místo, kde skončila průmyslová ekonomika jižní Kalifornie, se stává místem, kde se buduje její další verze. Pozemek pod touto změnou je aktivem. Transakce to začínají odrážet.
Zanechat komentář