Podívejte se, než skočíte z útesu

1. Kapitálový plán budovy

2. Kapitálové vylepšení (minulá historie a budoucí plány včetně odhadů nákladů a časového rámce)

3. Hypotéka na budovu (jaké jsou podmínky/možnosti obnovy)

4. Manažerská smlouva (společnost, která v současné době drží manažerskou smlouvu; náklady/služby)

5. Průzkum azbestu na veřejných a bytových prostorách

6. Hnijící okenní rámy v suterénu a jiných veřejných prostorách, které mohou být vstupním bodem pro hlodavce/štěnice a poškození vodou

7. Vodoměry/elektroměry. Náklady na každý rok by měly být přezkoumány. Jsou náklady rok od roku podobné?

Aplikační balíček. Pozor (cesta NAHORU)

Každý potenciální kupec družstva si musí zapamatovat tři pojmy: akontace, poměr dluhu k příjmu a likvidita po uzavření.

• Překážka jedna: Záloha je počáteční hotovostní část, kterou kupující zaplatí prodávajícímu, přičemž zbývající částka bude financována bankou nebo jiným věřitelem. Družstva chtějí, aby vlastníci měli vlastní kapitál ve svých domovech. Záloha může běžet od 20 do 50 procent (není univerzální). Několik vysoce postavených budov může trvat na nákupech v hotovosti bez povoleného financování.

• Druhá překážka: Poměr dluhu k příjmu. Částka měsíčního dluhu kupujícího dělená jeho měsíčním příjmem. U mnoha družstev dosahuje přípustný poměr dluhu k příjmu 25–30 procent. Mnoho správních rad se také dívá na celkový finanční obraz. Pokud je někdo na sociálním zabezpečení a přináší pouze 2100 10 $ měsíčně, ale má XNUMX milionů $ v bance nebo investicích, poměr dluhu k příjmu nemusí být problém.

• Překážka tři. Likvidita po uzavření. Částka peněz, kterou má potenciální kupující k dispozici po provedení zálohy. To může zahrnovat hotovost v bance, peněžní trh a/nebo akciové fondy, akciové portfolio, pokladniční poukázky, depozitní certifikáty (považované za likvidní). IRA a jiné penzijní účty se nepovažují za likvidní, stejně jako životní pojistky, neinvestované akcie nebo osobní majetek (tj. nemovitosti, umělecká díla).

Základní pravidlo – kupující by měl mít po ruce dostatek hotovosti na zaplacení hypotéky a výživného na dva roky pro případ, že by jeho příjem z nějakého důvodu skončil, např. propouštěním z práce nebo nemocí.

Správní rady se někdy spokojí s likviditou na jeden rok a roční hotovostí uloženou v úschově, což potenciálnímu kupci umožňuje získat hotovost na úschově vázaným prodejem předem a dává správní radám klid.

Některé správní rady budou informovat makléře a kupující o jejich numerických požadavcích předem, aby se vyhnuly času a problémům s prověřováním lidí s malou šancí na přijetí. Jiné rady nemají žádné absolutní požadavky a rozhodují případ od případu.

Rizika vs. odměny

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan – royan.com.ar

Všechny nákupy s sebou nesou riziko. V případě nákupu družstva NYC není mnoho faktorů pod kontrolou kupujícího, včetně špatně spravované budovy, líného družstva nebo neškoleného či nedostatečného personálu budovy. Akcionáři se možná budou muset vypořádat s neočekávanými zvláštními výměry vybíranými BOD za velké opravy budov, které byly neočekávané, a platby za údržbu mohou růst rychleji než inflace. BOD může změnit podmínky podnájmu nebo jiné podmínky, čímž znemožní pronájem bytu a/nebo vlastnictví domácího mazlíčka. Prodej vašeho bytu může být problém kvůli svévolnému odmítnutí rady potenciálních kupců, protože člen BOD k vám chová zášť.

Do budoucna

Našli jste byt svých snů. Váš právník, účetní, interiérový designér, architekt a rodina jsou na stejné vlně. S majitelem jste se dohodli na prodejní ceně a nyní je čas uzavřít.

Čas zavřít

Doba uzavření kooperace v NYC může trvat 2–3 měsíce od podepsání kupní smlouvy; ve SKUTEČNÉM světě však doba, kterou trvá uzavření, závisí na řadě faktorů a může být mimo přímou kontrolu kupujícího:

1. Veškerý nákup v hotovosti nákup sponzorského bytu. Naplánujte si 2-3 měsíce (nebo méně) …ale,

2. Nákup z pozůstalosti s nezkušeným advokátem – zpoždění

3. Balíček Co-op desky může být neúplný nebo obsahuje chyby – zpoždění

4. Řídící agent je pomalý při kontrole aplikace a odkládá odeslání na tabuli – zpoždění

5. Družstevní rada kontroluje mnoho prodejů a soutěží o pozornost BOD – zpoždění

6. Stravovací balíček předložený během prázdnin – zpoždění

7. Konflikty při plánování pohovorů (vy a BOD) – zpoždění

8. OR nemůže učinit rozhodnutí – zpoždění

9. Prodávající nebo kupující nespolupracují – zpoždění

Konečné náklady

• Poplatky za advokáta. Rozsah od 1,500 4,000 do 1,000 XNUMX USD. Obvykle se platí při uzavření transakce. Za právního zástupce banky může být účtován dodatečný poplatek (XNUMX XNUMX USD).

• Mansion Tax. Prahová hodnota pro daň ze sídla v New Yorku je 1,000,000 1,000,000 1 USD (je nepravděpodobné, že se sídlo prodává za tuto cenu). Technicky je daň považována za daň z převodu, kterou platí kupující za nemovitosti rovné nebo větší než 3.9 25,000,000 XNUMX USD. Výše daně se liší a je odstupňovaná sazba začínající na XNUMX procentu, která se zvyšuje na základě rozpětí kupních cen až po maximálně XNUMX procenta u nemovitostí XNUMX XNUMX XNUMX $ nebo vyšší.

• Pojištění titulu (Pouze byty). Koupě bytu a získání hypotéky vyžaduje pojištění vlastnického práva a obvykle činí 0.45 procenta z kupní ceny. Získává se za účelem ochrany kupujících a věřitelů před nároky na vlastnictví nemovitosti před vlastnictvím domu.

• Evidence hypotéky Daň (pouze byty). To vyžaduje, aby kupující zaplatili 1.8 procenta z hypotečních částek nižších než 5,000,000 1.925 500,000 USD a 2,000,000 procenta z výše hypoték nad 20 1.925 USD. Jedná se o výši úvěru, nikoli o kupní cenu. U průměrného bytu na Manhattanu za 1,600,000 30,800 XNUMX USD s XNUMX% snížením je z výše půjčky ve výši XNUMX XNUMX XNUMX USD účtován poplatek ve výši XNUMX % ve výši zhruba XNUMX XNUMX USD za samotnou daň z evidence hypoték.

• Flip Tax (Družstva). Jedná se o poplatek za převod zaplacený družstvu během transakce prodeje družstevního bytu. Poplatek není technicky daní, a proto není odpočitatelný jako daň z nemovitosti. Výše daně a kdo ji platí (kupující nebo prodávající) se liší družstvo od družstva. Tyto informace jsou obecně uvedeny v zákonech o pronájmu nebo družstvu budov.

• Další poplatky. Poplatky za hypotéku, náklady na překódování, vedlejší výdaje atd.

• Daně z převodu státu New York a NYC (Pouze New Development Condos). (prevu.com)

Konečně

Když je dohoda konečně dokončena, kupující dá prodávajícímu své peníze. Prodávající dá kupujícímu listinu (u bytů) nebo vlastní nájemní smlouvu (u družstev) a všichni pokračují ve svém životě.