Evropské hotelové transakce: Co očekávat v roce 2022

Trh transakcí se nadále buduje s velmi žádanými trofejními aktivy a platformami, protože pandemický pokles obchodování v tomto sektoru investory neodradí.

Segmenty, které byly na periferii hotelového trhu, si dokázaly najít cestu do popředí myslí investorů, protože produkty jako prodloužený pobyt, které dokázaly zůstat otevřené, se stávají stále atraktivnějšími.

Transakční trh v Evropě není tak daleko jako v Evropě US, kde rozhodnutí o exekuci bývá přijímáno rychleji. Evropští poskytovatelé půjček mají pověst mírnějších a zaměřených na své dlouhodobé vztahy se svými klienty, což je částečně způsobeno odlišným myšlením poskytovatelů půjček a částečně různými zákony v různých jurisdikcích v regionech.

Evropa zaznamenala určitou aktivitu v omezených službách a značkových hotelech, stejně jako v rodinných hotelech, z nichž ty druhé se dostaly pod obrovský tlak, protože volatilní oživení pokračuje. I když můžeme vidět spoustu problémů s peněžními toky v důsledku náročného vymáhání a splácení státem zajištěných půjček, existuje mnohem větší poptávka po hotelech než po hotelech na trhu, což zajistilo, že ceny zůstanou vysoké, a my ještě neviděli zoufalé ceny, které mnozí očekávali. Podívejme se na hlavní evropské transakce za poslední měsíce.

V Paříži, Hotel Pont Royal v Paříži byla prodána společností Colony Capital za nezveřejněný poplatek, údajně přesahující 1 milion dolarů za klíč pro lokalitu v Saint-Germain-des-Prés, v městské Latinské čtvrti.

Zprávy z Paříže také naznačují, že Crowne Plaza v Neuilly se stane součástí portfolia Icade ve společném podniku s Artbridge Investments. Předpokládá se, že majetek – cesta mimo centrum města – byl prodán za téměř 100 milionů EUR a očekává se, že bude přeměněn na bydlení s dodáním v roce 2026.

Navzdory obavám ohledně výkonnosti hotelů v centru města došlo v tomto segmentu k několika dalším obchodům, a to Crowne Plaza Blackfriars, 204-klíčový horní luxusní hotel v Londýně, prodaný společnosti LaSalle za nezveřejněnou cenu a koupě hotelu Regent. Berlín na realitní fondy spravované Blackstone.

Vzhledem k tomu, že pandemie předcházela, Španělsko také zůstalo oblíbenou destinací pro transakce, přičemž Union Investment koupila Hotel Barcelona 1882 za 75 milionů EUR od švýcarského investora Partners Group. Hotel byl přejmenován na Radisson Blu. Jednalo se o druhý hotel Union Investment v Barceloně a v portfoliu UniImmo: Europa, který se připojil k Barceló Raval, který získal v roce 2013.

V Madridu Iberia Fund I pod dohledem ActivumSG Capital Management prodal 161pokojový Hard Rock Hotel Madrid v muzejní čtvrti společnosti Arlaes Management za 65 milionů EUR. Hotel byl otevřen v roce 2021 a bude nadále provozován společností Hard Rock International.

Jinde v Madridu Único Hotels prodal Hotel Único Madrid společnosti A&G Private Banking za nezveřejněnou částku. Po transakci bude společnost Único Hotels nadále provozovat hotel na základě 20letého pronájmu, který pro provozovatele zahrnuje několik možností zpětného odkupu.

V sousedním Lisabonu v Portugalsku koupil fond BPI Imofomento InterContinental Estoril za přibližně 22 milionů EUR od Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, spravovaného TF Turismo Fundos. Web bude i nadále spravován IHG.

Aktiva trofejí si také nadále udržují svou přitažlivost, přičemž investoři chtějí jednu koupit a poté vytvořit rozšiřitelnou platformu. Několik blízkovýchodních suverénních fondů se aktivně snaží najít tato vzácná aktiva nebo rozvíjet menší skupiny luxusních hotelů v mezinárodním měřítku. Tento konec trhu je nejvíce pod tlakem kvůli nedostatku pracovních sil, ale existuje řada technik, které můžete použít k přilákání a udržení zaměstnanců (odkaz na minulý článek), což znamená, že to nemusí být problém.

O letoviska byl větší zájem než kdy jindy a řada z nich během pandemie obchodovala kvůli své atraktivitě a odolnosti, které hostům poskytují bezpečný a relaxační prostor.

Hyattův nákup Apple Leisure za 2.7 miliardy dolarů byl doposud nejvyšším bodem, ale pravděpodobně bude v tomto segmentu více podobného, ​​i když nevezmeme v úvahu řadu domácích cestovních nabídek, které prodej odstartoval. Roompotu na začátku pandemie.

V jedné z mála portfoliových transakcí v tomto sektoru koupil Engel & Volkers Asset Management tři hotely ve Skotsku, na Ibize a na Sardinii za přibližně 280 milionů EUR. Jednalo se o dva hotely pod značkami Seven Pines – na Ibize a Sardinii. První z nich je komplex se 185 apartmány a nemovitost Sardinie prošla rozsáhlou rekonstrukcí a byla znovu otevřena se 76 pokoji a apartmá. Ve Skotsku byl v roce 2019 otevřen jako hotel Schloss Roxburghe v Heitonu mimo Kelso. V roce 600 se mělo otevřít rozšíření o lázeňský komplex o rozloze 58 metrů čtverečních, zasedací místnosti a 2022 apartmánů.

V Evropě je stále spousta neznačkových středisek a hledají investory, kteří přidají značku – a tito investoři snadněji najdou věřitele, když existuje značka. Přesto stále častěji vidíme, že dobrá manažerská společnost, která má přehled o distribuci, může znamenat, že se můžete vzdát nákladů na značku, zejména na nasycených trzích, jako jsou Benátky, Amsterdam nebo Barcelona. Zjistili jsme, že k tomu přicházejí i věřitelé a jsou schopni ocenit, že dobrá správa aktiv nabízí jistotu, kterou značka tradičně poskytuje.

Zatímco půjčování se stalo flexibilnějším s ohledem na stávající aktiva, vývoj je i nadále náročnější a vidíme řadu skvělých produktů, pro které je těžké se rozjet. Očekáváme, že se to zmírní, protože obchodování bude snazší předpovídat.

Nyní se podívejme na tuto nevyužitou třídu hotelových aktiv v Evropě: Hotely s prodlouženým pobytem. Tam, kde se financují a dělají se obchody, jsou aparthotely, které chytají ty blažené cestovatele, kteří nejsou nuceni pracovat v jedné zemi, ale nemají velké rozpočty. Neláká je společné bydlení, které se ukázalo jako poměrně drahé, ale místo toho hledají pobyty na dva nebo tři měsíce a chtějí mít možnost se o sebe postarat, ale také mít přístup k hotelovému vybavení. Produkty pro prodloužený pobyt byly horké téma dva, tři roky před krizí, protože v Evropě ve skutečnosti neexistují. Tyto druhy produktů mají obrovský potenciál k růstu v tomto regionu a byly prokázány v USA a Austrálii. Pandemie znamenala, že je poprvé použilo mnoho lidí v Evropě, a to přilákalo investory.

Největší evropský vlastník hotelu, Pandox, získal Adagio Aparthotel Edinburgh za 40.5 milionu liber. Díky centrální poloze je hotel atraktivní pro obchodní cestující i turisty. Nemovitost byla postavena v roce 2016 jako součást komplexního projektu rozvoje města.

Ve městech, jako je Barcelona nebo Amsterdam, kde panuje nadměrný turismus a jsou zde moratoria omezující výstavbu dalších hotelů, jsou tyto druhy produktů pod radarem. Alternativou pro hotelového investora je vybudovat tyto luxusní produkty k pronájmu s minimálním měsíčním nájmem a v Barceloně můžete získat 5,000 7,000 až XNUMX XNUMX EUR měsíčně.

Také v letoviscích, jako jsou Kanárské ostrovy, umožnila práce na dálku zvýšení dlouhodobého pobytu. Samozřejmě s nižšími průměrnými sazbami, ale od začátku pandemie jsme v tomto sektoru dlouhodobého pobytu zaznamenali dobrý výkon a trend bude pokračovat spolu s růstem práce na dálku.

Podobný model vidíte u produktů, jako je The Student Hotel, kde nejde o tradiční hotel, ale cílí na studenty, kteří by si nemohli dovolit bydlet v bytech v centru města, ale mohou si dovolit bydlet v nich. Dokážou přilákat takový typ zákazníků, kteří nemají tak velkou výplatu, ale přesto vydělávají dostatečné příjmy a mohou je posílit skvělým F&B a vybavením, které pomáhá hotelu začlenit se do místní komunity, což z něj dělá zábavu. a atraktivním místem k pobytu.

Obnova zůstává nerovnoměrná, ale hotely se nadále prezentují jako atraktivní investice. Pandemie znamenala, že jsme zaznamenali zájem o další provozní nemovitosti, jako jsou sklady, ale u hotelů si pronajímáte pokoj na denní bázi. To je srovnatelné s nákupním centrem, kde musíte podepsat nájemní smlouvu na několik let, a je to. Každý den je nová příležitost s hotely, zatímco se jedná o velmi specializovaný trh, můžete vidět vysokou návratnost investic. A pokud máte správnou lokalitu, správného operátora a specializované správce aktiv, zisky mohou být pozoruhodné.